«خانه حقوق و داوری املاک», [۰۱.۰۵.۱۹ ۱۳:۴۱]
? وکالتنامه
 
وکالتنامه زمانی اتفاق می‌افتد که فردی قصد خرید یا فروش کالا یا ملکی را دارد اما به هر دلیلی خودش حضور ندارد و فردی را بعنوان وکیل خود معرفی می‌کند، تا از جانب وی قرارداد را امضا نماید. 
در خصوص معامله با وکیل رعایت چند نکته بسیار ضروری و حیاتی است، چه بسا عدم رعایت آن موجب بروز مشکلات حقوقی و کیفری و همچنین دعاوی صنفی در اتحادیه املاک شود. 
 
⭕️ نکات مهم ⭕️
 
✅1.وکالتنامه فقط بصورت محضری باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد. 
 
✅2.وکالتنامه دارای مهر برجسته باشد و جعلی و یا فتوکپی نباشد.
 
✅3.مشخصات وکیل و موکل با اصول اسناد هویتی یعنی شناسنامه و کارت ملی و سند مالکیت تطابق داده شود.
 
✅4.بررسی شود که آیا وکالت محدودیت زمانی دارد یا خیر. چون برخی وکالتنامه ها ده روزه یا بطور کلی مدت دار هستند و بعداز آن بی اعتبارند.
 
✅5.موکل محجور نباشد، یعنی از نظر سنی و عقلی سالم و کامل باشد.
 
✅6.موضوع وکالت چیست ؟ آیا وکیل علاوه بر صلاحیت و اختیار انجام معامله حق اخذ ثمن معامله یا قرض الحسنه را هم دارد یا خیر؟
 
✅7.موکل در قید حیات است یا خیر؟ 
 
✅8.آیا موضوع وکالت قبلا انجام شده یا نه؟ مثلا اگر موکل بعداز وکالت خودش ملک را فروخته یا اجاره داده ولی به وکیل اطلاع نداده در اینجا موضوع وکالت منتفی شده و معامله بعدی باطل است. 
 
✅9. استعلام شود که وکیل عزل شده یا خیر؟
 
✅10.حتی وکلای دادگستری هم باید وکالتنامه محضری ارائه کنند.
 
@khanehhoghoogh
«خانه حقوق و داوری املاک»
? معایب پیش خرید ملک
 
❌امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
 
❌امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
 
❌امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بدلیل بی انگیزگی سازنده
 
❌امکان فروش ملک به چندین نفر
 
❌امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نا معتبر
 
❌امکان اخذ وام های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه که در صورت عدم پرداخت اقساط می بایست توسط اشخاص خریدار  پرداخت گردد.
 
❌امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه بگردن خریدار می افتد.
 
? نکات پیش خرید ملک
 
برای اینکه در معاملات پیش فروش یا پیش خرید ملک، سرتان کلاه نرود می بایست موارد ذیل را با دقت انجام دهید تا درصد مشکلات پیش فروش را به حداقل برسانید:
 
✅1.مشاهده و تایید سند مالکیت ملک
?قبل از اینکه هر گونه مبلغی به عنوان پیش خرید به سازنده بپردازید، سند مالکیت ملک موردنظر را ببینید و تاییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق، دریافت کنید.
 
✅2. اخذ سند و مجوز قانونی ساخت از مراجع قانونی ذی صلاح پس از انجام معامله.
?حتما پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذی صلاح باشید. در مواردی مشاهده شده حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و همچنین بدهی های کلانی که این سازندگان به بانک ها دارند، واحدها مصادره شده است.
 
✅3. به علت وجود تورم، خرید واحدهایی که قرار است مدت زمانی طولانی برای دریافت آنها صبر کنید و زمان تحویلشان طولانی است، مقرون به صرفه نیست. شما می توانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژه ها، در مکان های امن تری سرمایه گذاری کنید.
 
✅4. مطالبه گزارش دقیق و منظم در خصوص مدیریت پروژه که نشان دهنده میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است.
 
✅5. بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با پرداخت ها و تعهد سازنده (بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به موقع شود).
 
✅6. بررسی آخرین تغییرات و تحولات مربوط به اعضای هیات مدیره شرکت از طریق سایت روزنامه رسمی کشور.
?در برخی موارد هویت اعضای هیات مدیره شرکت های کلاهبردار صوری است. به این معنی که مدیر عامل شرکت، شخص دیگری است که به علت بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به صورت صوری به عنوان مدیرعامل معرفی می شود.
 
✅7. فریب تبلیغات متعدد در خصوص پیش فروش واحدها که از طریق بنرها، بیلبوردها، رسانه های مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانی ها و جشن ها و… صورت می گیرد را نخورید.
 
✅8. دام های مختلفی از سوی برخی از این شرکت ها برای جذب خریدار گسترده می شود که از جمله آنها می توان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزه های گوناگون به عنوان خریداران اولیه یا دادن بلیت های قرعه کشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره کرد.
 
✅9. خرید را به صورت اقساطی انجام دهید و هر چند وقت یکبار پیشرفت کار را از نزدیک نظاره کنید.
 
✅10. خسارت تاخیر را در قرارداد طوری محاسبه و لحاظ کنید که حداقل ضرر و زیان ناشی از ۶۰ درصد تورم را پوشش دهد.
 
✅11.پیشنهاد می شود پروژه هایی را برای پیش خرید انتخاب کنید که بیش از ۶۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته اند. این امر به معنای احداث پروژه با سرمایه ثابت صاحب یا سازنده آن است.
پیش خرید واحدهایی با صفر درصد پیشرفت فیزیکی یا واحدهایی که کمتر از ۶۰ درصد پیشرفت داشته اند ریسک بزرگی است و به هیچ وجه توصیه نمی شود.در پیشنهاد بهتری، خرید از واحدهای تکمیل شده از یک پروژه، توصیه می شود.
 
✅12. پیشنهاد می شود قبل از خرید واحدهای تجاری، ادرای، مسکونی و… که قیمت بالایی دارند حتما با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید.
 
✅13. بررسی وضعیت برند شرکت ساختمانی مورد نظر از مراجع ذی صلاح.
برند در اینجا به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است.
 
✅14. توجه داشته باشید که ملک مورد نظر شما به هیچ علتی در گرو بانک نباشد. حتی در زمان تحویل، سند ملک را دریافت کنید و به مبایعه نامه اکتفا نکنید.
 
✅15. توجه داشته باشید که گاه انبوه سازانی که مبادرت به پیش فروش می کنند مشکل نقدینگی دارند و بدون اینکه درصد قابل توجهی از پروژه انجام شده باشد مبادرت به پیش فروش می کنند. مراقب این انبوه سازان باشید و از آنها خرید نکنید.
 
✅16. برخی از این انبوه سازان وکلایی دارند که فعالیت های غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی، قانونی و قابل توجیه جلوه می دهند تا طعمه های خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها، مغلوب کنند. به استدلالات این وکلا توجه نکنید و شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کنید.
@khanehhoghoogh
shariati, [۰۵.۰۵.۱۹ ۱۵:۱۹]
? املاک اوقافی
 
 
ملك اوقافی ملكی است كه زمين آن متعلق به شخصی بوده و آن را وقف كرده و اداره اوقاف اين زمين ها رو بصورت اقساط ٩٩ ساله به اشخاص ديگر واگذار نموده است و شخصی كه املاك اوقافی را خريداري ميكند ميبايست ساليانه مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت كند كه اين مبلغ بسيار ناچيز است.
 مثلا اقساط يا اجاره يك زمين اوقافی ٢٠٠ متری در غرب تهران ساليانه ٣٠٠ هزار تومان است.
اين املاك هيچ گونه ايرادی ندارد ودقيقا مثل املاك شخصی هستند و حتی ساخت و ساز در آن منعی ندارد و چه بسا برای افراديكه از لحاظ مادی دچار مشكل هستند خريد املاك اوقافی يك حسن محسوب ميشود،چرا كه ارزانتر از ملك های شخصی هستند. 
 
دليل ارزان بودن اين املاك نسبت به املاك ديگر اين است كه بعضی از مردم مذهبی اعتقاد دارند نماز خواندن در اين خانه ها حرام است و شايد صاحب اوليه زمين راضی نباشد كه اين فكر خنده دار است چراكه اداره اوقاف جزو ادارات مذهبی محسوب می شود.
 
در هرصورت اين املاك بدليل عدم اگاهی كافی در جامعه وجهه خوبی در بين مردم ندارند و يك مشاور ميبايست مشتری خود را آگاه نمايد. عده اي هم معتقد هستند اين زمين ها بعد از ٩٩ سال ميبايست به اوقاف برگردد كه طبق قوانين ثبتی چنين ادعایی مستدل(منطقی، درست) نميباشد. البته در صورت ساخت و ساز در زمين هاي اوقافی ميبايست از اداره اوقاف استعلام شود و مبلغی را هم بعنوان عوارض از سازنده دريافت ميكنند. 
 
? تفاوت سند ملکی و اوقافی
 
✅سند اوقافی سندی است که به شما اختیار تام نمی دهد و شما باید با اجازه سازمان اوقاف نقل و انتقال دهید و سالانه باید مبلغی را هم به اداره اوقاف پرداخت کنید.
 
✅اسنادملکی از نظر ارزش و اعتبار، بالاتر از اسناد اوقافی قرار دارند. 
ارزش سند ملکی در حدود 20 درصد بیشتر از سند اوقافی است. 
 
✅در سند اوقافی شما صرفاً مستأجر موقوفه هستید و مالک اعیان شناخته می‌شوید. 
 
✅در واقع یکی از تفاوت‌های این سند با سند ملکی این است که بدون مجوز امکان خرید و فروش وجود ندارد، و مجوز نقل و انتقال را باید با مراجعه به اداره اوقاف گرفت.
@khanehhoghoogh

در قانون ثبت به املاکی اطلاق میشود که کوبی در ثبت عمومی در دفتر توزیع اظهار نامه به نام اشخاص معرفی گردیده ولی تا کنون از طرف مالک و یا قائم مقام قانونی وی درخواست ثبت آن به عمل  نیامده باشد و متصرفین این گونه املاک میتوانند با توجه به دفاتر توزیع اظهار نامه که در ادارات ثبت موجود میباشد  هم چنین مدارک عادی خریداری نسبت به درخواست آن ها اقدام نماید .

پس از قبول  ثبت املاک مجهول المالک به منظور جلوگیری از تضییع حقوق افراد حقیقی یا حقوقی شماره ومشخصات املاک چهار نوبت در سال ( اول مرداد ماه -اول آبان ماه -اول بهمنن ماه واول اردیبهشت ماه سال بعد ) برای اطلاع عموم آگهی میشود اشخاصی که برای خود حقی قائل هستند تا 90 روزانتشار آگهی نوبتی اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و تا یک ماه پس از تسلیم اعتراض نیز در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید

املاک پس از  آگهی نوبتی به منظور تثبیت حدود می شوند چنان چه مالکین مجاور و یا صاحبان حقوق ارتفاقی(حقوقی که املاک دیگر به ملک مورد تحدید حدود دارند مانند حق عبور, آبچک و باز کردن درب و پنجره ) داشته باشند میتوانند از تاریخ تنظیم صورت جلسه تحدید حدود به مدت سی روز اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و پس از آن نیز ظرف مدت یک ماه در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید .

به املاکی اطلاق میشوند که سابقه ثبت در دفتر املاک نداشته باشد بدیهی است صدور سند مالکیت نسبت به املاک جاری وقتی امکان پذیر است که تهدید حدود  آن به عمل آمده وزمان واخواهی نسبت به اصل و تحدید بلامعارض سپری شده باشد .

وقتی که سند  مالکیت از بین برود مثلا دچار حریق شود و اثری از  آن  باقی نماند یا  گم شود مالک میتواند از اداره  ثبت محل وقوع  ملک  تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید .

چنان چه فردی نسبت به میزان معینی از ملکی دارای اسناد مشاعی متعدد باشد یا به عبارت دیگر سهام مشاعی ملکی از طرف مالکین متعدد به یک نفر انتقال یابد خریدار میتواند با مرجعه به اداره ثبت محل  وقوع ملک و ارایه  اسناد مالکیت مشاعی درخواست صدور سند مالکیت به نام خود بنماید .